Magyarországon egyre nagyobb a hitelét nem fizetők aránya. Ingatlanforgalmazó cégek tűntek fel a semmiből, akik a bankok bedőlt hitelei után maradt lakásokat fél áron eladják vagy elárverezik inkognitóban lévő befektetőknek. De kik a magyar ingatlanszakma James Bondjai, akik külföldre viszik a pénzt?

Csomagokban árulják a bankok rossz kintlévőségeit

Magyarországon több mint 700 ezer ember rendelkezik hitellel, közülük egyes civil szervezetek szerint közel 200 ezer főnek van kisebb-nagyobb hátraléka a bankok felé. A VÉSZ mint az Otthonvédők tagja mai sajtótájékoztatóján így fogalmazott: „a hozzánk fordulók ügyeiben súlyos visszaéléseket tapasztaltunk, a bankok sok esetben nem hajlandók könnyítésről, átütemezésről tárgyalni, nincs magyarázat arra, hogyan nőhet a törlesztőrészlet kétszeresére, holott az árfolyam-ingadozás lényegesen kisebb volt az emelkedés mértékénél.” Müller János, a Bankszövetség vezető tanácsadója nemrég azt nyilatkozta nekünk, hogy „a magyar bankok hitel portfóliójában még ma is alacsony – 3% alatti – a rossz hitelek aránya, ami nemzetközi összehasonlításban is kedvező arány.”

Kik kapják a csomagokat?

A bankok a tartozásokat – vagyis a bebukott hitelesek lakásait – csomagban adják el erre szakosodott cégeknek, akik jutalékért kínálják megvételre befektetői csoportoknak. Van olyan cég, amelyik csak közvetíti a bebukott hitelesek lakásait, mások árverezik is. A bankoknak érdekük gyorsan megszabadulni a kétes kintlévőségtől, hiszen így kevesebb céltartalékot kell képezniük, és jobb lesz a minősítésük. A minősítéstől függ, hogy mekkora felárat kell fizetniük forrásbevonáskor, hiszen a kereskedelmi bankok is a nemzetközi piacon szerzik be a pénzügyi forrásokat, amelyeket aztán hitelként kiközvetítenek a leendő ügyfeleknek. Előfordul, hogy azok a pénzügyi szolgáltató cégek, akik korábban hitelkihelyezéssel foglalkoztak, most a bedőlt hitelek után maradt lakásokat árulják fél áron befektetőknek. Ezért a folyamatot hívhatjuk a cégek evolúciójának is. Sokszor még a cég neve sem változik, de ha új néven is szerepelnek, a tulajdonosi szerkezet ugyanaz. Közel vannak a tűzhöz, azaz a bankokkal jó kapcsolatot ápolnak, amelyeket korábbi hitelezői tevékenységük során építettek ki. Ezek a cégek néha őrzővédő cégekkel is munkakapcsolatba kerülnek.

Fél áron lehet lakáshoz jutni

„Rengeteg bank van bajban a rosszul kihelyezett hitelek miatt a világban! Sikerült találnunk olyan lehetőségeket, amin keresztül hozzájuthatunk olyan ingatlanokhoz, amelyeket nem tudnak tovább törleszteni, így azok a bankokhoz kerültek. Cégünk közvetlenül a bankokkal áll kapcsolatban, így első kézből tudjuk megvásárolni az ingatanokat még árverezés előtt! A lényeg az, hogy jóval a piaci ár alatt tudjuk ezeket az ingatlanokat megvásárolni a bankoktól, opciós áron! Az opciós ár általában a piaci ár 50-60%-a! Jutalékunk az ingatlanok vételárának 10%-a, további 3%-ot kér a bank.”

50-100 milliós csomagokban árulják a lakásokat

Csillag Mónika következő levelében arról érdeklődött, hogy „a bankkal kell majd üzletet kötni, ha valami érdekel vagy Önökkel? Garantálják-e, hogy kiürített ingatlanról van szó, és ha igen, mivel?” A válasz: „több bankkal is szerződésben állunk és minden bank más-más feltételeket szab. Van olyan bank, aki maga állít össze csomagokat - 20-40 ingatlanból – és ezeket csak csomagban értékesíti. Van olyan bank, aki enged szabadon válogatni a listából, de nem akar egyesével szerződni ingatlanonként, hanem a befektető vásároljon min. 100 millió forintért. Sikerült megállapodnunk az egyik bankkal kedvezőbb feltételrendszerben, így az egyes befektetőknek elegendő 30-50 millió forintért vásárolniuk. (…) A lista alapadatokat tartalmaz az ingatlanokról: irányítószám, város, utca, négyzetméter, ingatlan jellege pl. lakás, ház, mezőgazdasági terület stb., piaci érték, opciós érték. Önöknek az opciós értéket kell majd a banknak kifizetnie. Általában ez az érték a piaci árnak 45-65%-a. A listákon szereplő ingatlanokról általánosságban elmondható, hogy kb. 40%-ban budapesti ingatlanok, a többi túlnyomórészt dunántúli ingatlan. Az ingatlanok árai általában 4-15 millió forint között mozognak.”

Kapcsolatba került a Prestige Global Trading Inc. nevezetű céggel, amely többek között szintén csomagokban közvetíti a hitelintézetek problémás portfóliórészeit. Februári-márciusi levelezésükből adunk közre részleteket, bár a feltételek folyamatosan változnak:

Hogy megy az eladás a gyakorlatban?

A Global Prestige munkatársa későbbi levelében leírta a konkrét teendőket is, ha a befektető valóban vásárolni akar: „A szerződés hivatalos formába önti a folyamatot, illetve leírja a jutalékfizetését. Akkor kell csak vásárolnia, ha talál a listában olyan ingatlant, amiben lát fantáziát, viszont ekkor min. 30 millióért. Szerződést csak egyszer kell írnunk, utána folyamatosan meg fogja kapni a friss listákat. Miután megkapták a listát, 48 órán belül, kérjük, jelezzék, hogy melyek azok az ingatlanok, amelyek érdekesek lehetnek. (…) Amint megérkezik a pénz a bank számlájára, a bank jogászával kell időpontot egyeztetni. Ekkor történik meg a végleges szerződéskötés, ekkor kerülnek át az ingatlanok az Önök tulajdonába, kezdhetik a földhivatali bejegyzést. Az egész folyamat kb. 7-10 nap. (…) Fontos tudnia, hogy minden új listánál van két hét előnyünk. Tehát a bank ad két hetet, hogy kiválogathassák az ügyfeleink az őket érdeklő ingatlanokat, és csak az általunk meghagyott ingatlanok kerülnek továbbadásra, illetve árverésre! A lakóingatlanoknál a lakók az esetek többségében bent laknak még az ingatlanokban, azonban amint megtörtént az adásvétel, a bankkal, van 45 napjuk, hogy kiköltözzenek. Van, amikor ezt a bank vállalja, van, amikor nem, de erre is megvan az az ügyvéd csapatunk, aki ezt a munkát elvégzi.”

Nagy biznisz

Aztán az újabb levél beszámol a változásokról: „Az elmúlt egy hónap tapasztalata alapján átdolgoztuk a jutalékrendszerünket. Annyi befektető áll mögöttünk, olyan nagy összegekért vásárolunk ingatlanokat a bankoktól, hogy jobb tárgyalási pozícióba kerültünk. Ez azt jelenti, hogy szinte minden esetben tudunk még faragni az árból. A jutalékunk a következőképpen változott: a fix 13%-os jutalékunkat lecsökkentettük 6%-ra, valamint annak az összegnek az 50%-ára, amennyit sikerül a banknál lealkudnunk az ingatlan eredeti opciós, illetve eladási árából.”

Egy magát megnevezni nem kívánó hitelezéssel és forgalmazással foglalkozó cég vezetője elmondta, hogy megbízási jogviszonyban dolgoznak a bankokkal. A pénzintézetek döntik el, hogy ha az adós nem tudja fizetni a hitelt, akkor a tulajdonszerzési joggal él-e, jogi úton érvényesíti-e azt, vagy harmadik személynek továbbadja azt. Ekkor kerülnek képbe az ingatlanközvetítő cégek, akik „különböző státusú” ügyfeleket kapnak a hitelintézetektől. Először kapcsolatba lépnek a problémás ügyfelekkel, felajánlanak neki egy újrafinanszírozást még jóval az árverezés előtt, hiszen mint ahogy a cégvezető elmondta, nekik sem érdekük, hogy bárki is az utcára kerüljön.

Farkas Tibor