A kaszinó örök igazsága érvényesül mindennapi életünkben is: különösen, ha a bank játékpartnere nem a komoly saját tőkével és pénzügyi szakértői háttérrel rendelkező részvénytársaság, hanem a havi béréből élő munkavállaló. Aki hosszú évekre tervezi eladósítani magát, annak biztosan érdemes elolvasnia a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) tavaly elkészült összehasonlító elemzését a devizahitelekről.

Egybehangzó tapasztalatok szerint a  "hiteltanácsadók" többségének (akik valójában értékesítők) munkája arra korlátozódik, hogy megmondják az ügyfélnek, melyik hitelnek a legalacsonyabb (kezdetben) a törlesztőrészlete. Ez szomorú, hiszen egy munkavállalónak amúgy is sokkal előnytelenebb fölvennie hitelt, mint egy tőkeerős gazdálkodó szervezetnek.

Egyrészt általában nem jövedelemtermelő tevékenységébe ruház be, hanem csak fogyasztását hozza előre. Így azután reménye sincs arra, hogy pénzügyi értelemben haszonra tegyen szert az üzleten.

Másrészt a hitel biztosítéka jelzáloghitel esetén a lakás, amelyben lakik. Ha nem tud fizetni, élete katasztrofális fordulatot vehet ? egy vállalatvezetőnek (legalábbis részvénytársaságnál, mert immár az ügyvezetői felelősség kiszélesedett) ilyen fordulattal nem kell szembenéznie.

Amíg egy nagyobb cég gazdálkodási portfóliójában általában több tevékenység található, de legalábbis több megrendelője van, addig a munkavállalónak egy megrendelője van, az aktuális munkaadója. Egy cég sem örül, ha elveszti egy megrendelőjét, de nem nullázódik le a bevétele, mint a munkavállalónak (kivéve természetesen színlelt vállalkozói viszonyoknál).

A hátrányokat tetézi az a körülmény, hogy nem áll a munkavállaló mögött pénzügyi szakember, amely a munkavállaló, s nem a hitelnyújtó bank érdekeit tartaná szem előtt.

Mindezeket figyelembe véve érdemes elolvasni a hitelfelvételen gondolkodóknak a PSZÁF ( http://www.pszaf.hu/ )tanulmányát a devizahitelekről. A tanulmány ugyan konkrétumait tekintve a 2005 októberi állapotokat tükrözi, azonban fogódzókat kínál abban a tekintetben, milyen részletekre kell különösen figyelni.

A legmegfelelőbb hiteltermék kiválasztása során célszerű az átfogó és alapos mérlegelés. A legfontosabb kritériumok az alábbiak: 

I. A devizahitelek pénzneme (nyilvántartás, folyósítás és törlesztés)

Az egyes hitelnyújtók milyen pénznemben kínálják devizahiteleiket?

Forintban vagy devizában vegyük fel és törlesszük a hitelt?

 
II. A devizahitelezés egyéb feltételei

A hitelnyújtók által kínált devizahitelek fő jellemzői (lehetséges hitelcél, maximális hitelösszeg, futamidő, kamatperiódusok)

 
III. A devizahitek költségei

III.1. A költségek összesített mutatója - Teljes Hiteldíj Mutató (THM)

Mit jelent a THM mutató? Mit tartalmaz és mit nem? Melyik jogszabályban tudhatunk meg róla többet?

III.2. A devizahitelek folyósítása és törlesztése során felmerülő speciális költségek

Melyek azok a devizahitelezés során felmerülő speciális költségek, amelyeket a THM mutató számításba vesz, és melyek azok, amelyeket nem?

III.3. A devizahitelek esetében felmerülő szokásos költségek

Melyek azok a devizahitelezés során felmerülő szokásos költségek, amelyek a THM mutató figyelembe vesz és melyek azok, amelyeket nem?

   I. A devizahitelek pénzneme (nyilvántartás, folyósítás és törlesztés) A hitel nyilvántartásának pénzneme Devizahitelről akkor beszélünk, ha az adós tartozását devizában tartják nyilván függetlenül attól, hogy devizában vagy forintban folyósították. A meglévő devizahitelek nyilvántartási pénzneme nagyobb részben svájci frank, kisebb részben pedig euró és egyéb deviza. Valamennyi devizahitelt kínáló hitelnyújtónál lehetőség van euróban vagy svájci frankban kérni a devizahitelt. Ebből a szempontból tehát nincs különbség a hitelnyújtók között. 

A hitel folyósításának és törlesztésének pénzneme 

Devizaalapú hitelről akkor beszélünk, ha a devizában nyilvántartott hitel folyósítása, illetve törlesztése forintban történik. A hazai devizahitelek döntő része devizaalapú hitel, mert devizában számolják el, a folyósítás és törlesztés azonban forintban történik.

Az ügyfeleknek általában forintban van szükségük a hitelre, mivel a hitelből megvásárolni kívánt vagyontárgy (ingatlan, tartós fogyasztási cikk) vételárát az eladók általában forintban kérik. Előfordulhat azonban, hogy az ügyfél számára kedvezőbb a devizában való folyósítás és törlesztés, mivel az eladó történetesen elfogadja a devizafizetést. Ilyen esetben célszerűbb a hitelt nem forintban, hanem devizában felvenni, mert így megtakarítható az a hitelnyújtónként 0,5% és 3% között szóródó deviza-árfolyamrés, amelyet a hitel folyósításakor egyszer, törlesztésekor pedig minden alkalommal felszámítanak a deviza-vételi és deviza-eladási árfolyam közötti különbség címén.

  
II. A devizahitelezés egyéb feltételei

 Lehetséges hitelcél 

A hitelintézetek és pénzügyi vállalkozások devizahiteleik nagyobb részét ingatlan-fedezetű lakásvásárlásra, lakásfelújításra, illetve -korszerűsítésre, szabad felhasználásra, áruvásárlásra, folyószámlához kapcsolódóan, egyéb személyi célra, valamint gépjárművásárlásra kínálják. A devizahitelezéssel foglalkozó bankok kínálatában valamennyi felsorolt hitelcél megtalálható.

 Hitelösszeg maximális nagysága 

Ingatlanfedezetű devizahitelek esetén a hitel összegét a fedezetként szolgáló ingatlan értéke mellett általában 30-50 millió Ft-ban maximálják a hitelnyújtók.

A hitelösszeg maximális nagysága hitelnyújtónként eltér, a hitelbiztosítéki érték 50-80%-a között szóródik. A hitelbiztosítéki érték az értékbecslő által megadott érték, ami nem az értékelt ingatlan forgalmi értéke, hanem az az érték, amelyen a bank figyelembe veszi fedezetként az ingatlant. Ha az igényelt hitel összege az előbbi százalékot meghaladja, a hitel felvételéhez a hitelnyújtók másik ingatlant is kérnek kiegészítő fedezetként. A hitelbiztosítéki értéket, amely általában a forgalmi érték 80-90%-a, független értékbecslő állapítja meg.

Személyi kölcsön esetén a hitel maximális összege 5-10 millió Ft-nak megfelelő deviza. (például az OTP Banknál 5 millió Ft-nak megfelelő deviza, az Inter-Európa Banknál 10 millió Ft-nak megfelelő deviza)

Futamidő 

Ingatlanfedezetű devizahitelek esetén a hitelek maximális futamidejét a legtöbb bank 20 évben maximálja, de előfordul 15 év (HVB Bank) és 35 év (CIB Bank, Erste Bank) is.

 Kamatperiódusok 

A kamatperiódus fejezi ki a hitelnyújtó kamatváltoztatási lehetőségeit. Az adós számára csökkenő kamattrend esetén a rövid kamatperiódus, növekvő kamattrend esetén pedig a hosszú kamatperiódus a kedvező. Mint az alábbi táblázatból látható, a devizahitelek esetében a leggyakoribb kamatperiódus a hat hónap, azaz hathavonta változhat a hitel kamata (Raiffeisen, BB, FHB). Előfordul egyéves kamatperiódus is (Erste, CIB, HVB). (Megjegyezzük, hogy ettől függetlenül is változhat azonban a hitel törlesztőrészlete, mint azt a forint árfolyamának változása miatt jelentkező speciális költségeknél a későbbiekben bemutatjuk.)  A kamatok változatásával a K&H Bank havonta,  az OTP pedig a piaci környezet változása esetén élhet.

 III. A deviza hitelek költségei III. 1. Teljes Hiteldíj Mutató

 A hitelkonstrukciók egyéb feltételeinek azonossága esetén az ügyfelek figyelme a felmerülő költségekre irányul. A költségek sokfélesége, eltérő időbeni jelentkezése (egyszeri, folyamatos), illetve meghatározásának formája (abszolút összeg vagy százalék) miatt a különböző hitelkonstrukciók összköltségének összehasonlításában hasznos segítséget jelent a teljes hiteldíj mutató (THM). A THM mutató egy évre vonatkozóan, a hitelösszeg százalékában kifejezve mutatja az ügyfél által a hitelnyújtónak fizetendő összes költséget, valamint a harmadik személynek fizetendő költségek közül a fedezet értékbecslésének díját és lakásépítés esetén a helyszíni szemlék díját. 

A THM mutató nem tartalmazza azonban a prolongálási költséget, késedelmi kamatot, illetve az egyéb olyan költségeket, amelyek felmerülése a szerződés nem teljesítéséből származik, illetve ezen kívül a biztosítási és garanciális díjakat, az átutalási díjakat, valamint a közjegyzői díjat sem. Lakáskölcsönök esetében (a lakás-takarékpénztárakat kivéve) a THM számítás egységesen 5 millió Ft összegű, 20 év futamidejű kölcsönre vonatkozik.

 A teljes hiteldíj mutató számítását és közzétételét a többször módosított 41/1997. sz. kormányrendelet szabályozza. 

Az alábbi táblázatban bemutatjuk a legjelentősebb devizahitelező bankok legfontosabb devizahitel termékeinek THM mutatóit. Megjegyezzük, hogy az egyes értékek több feltétel tekintetében eltérő konstrukciókra vonatkoznak. A THM mutató értékei természetesen követik a költségek változásait.

A továbbiakban a felmerülő költségeket egyenként mutatjuk be, valamennyi tételnél jelezve, hogy a THM mutató tükrözi-e, vagy sem. A hiteltermékek összehasonlítása során különös figyelemmel célszerű mérlegelni mindazokat a költségeket, amelyeket a THM mutató nem vesz számításba.

  III. 2. A devizahitelek folyósítása és törlesztése során felmerülő speciális költségek 

A összevont költségmutató, a THM mutató, a költségek jellegéből adódóan nem tartalmazhatja mindazokat a költségek, amelyek a hitel több éves törlesztése során eltérő valószínűséggel felmerülhetnek. A deviza hitelezés során felmerülő speciális költségek közül a THM mutató csak azokat a költségeket veheti számításba, amelyek biztosan felmerülnek, mint például

• a deviza-vételi és deviza-eladási árfolyam közötti különbséget (árfolyamrés),
• konverziós díjat,

az eltérő valószínűséggel bekövetkező lehetséges pluszköltségekkel, mint például

• a törlesztőrészletnek a külföldi valuta kamatváltozása miatti változásával,
• a törlesztőrészletnek a forint árfolyamváltozás miatti változásával,

nem számolhat. Megjegyezzük, hogy a forint egy adott valutával szembeni árfolyamváltozására nemcsak a forint erősödése vagy gyengülése van hatással, hanem az adott valutának a többi valutával szembeni erősödése vagy gyengülése is.

 Tehát, bár a THM nagyon fontos mutató, a devizahitelek esetében nem tükrözi azok legnagyobb kockázatát, az árfolyamváltozást.   Deviza-vételi és deviza-eladási árfolyam közötti különbség (árfolyamrés) A devizaalapú hitelek esetében a folyósításnál deviza-vételi, a törlesztésnél pedig deviza-eladási árfolyammal számol a hitelnyújtó. A hitel folyósításakor az ügyfél devizában veszi fel a hitelt, majd eladja forintért a hitelnyújtónak, és a kapott forintot átutalja az eladónak, kivitelezőnek. A hitel törlesztése ugyancsak devizában történik úgy, hogy először az adós forintért devizát vásárol a hitelnyújtótól, majd a megvásárolt devizából kifizeti a hitel törlesztőrészletét. A deviza-vételi árfolyam alacsonyabb a deviza-eladási árfolyamnál, A deviza-vételi és deviza-eladási árfolyamot a hitelnyújtó határozza meg, ez hitelintézetenként eltérő, mértékű, általában 0,5% és 3% közötti költség felszámítására kerül sor.

(A felszámított árfolyamrés konkrét mértékei példaként a következők: BB 0,5%, FHB 2%, HVB 0,7%, CIB 3%). Ezt a költséget a teljes hiteldíj mutatónak (THM) tartalmaznia kell. Konverziós díj Előfordul, hogy a hitelnyújtó a pénznemek közötti átváltásra külön díjat is felszámít. Ez a konverziós díj általában az átváltott összeg arányában kerül felszámításra.  (A konverziós díj például a Raiffeisen Banknál 0,5%.) A THM mutató értéke tükrözi ezt a költséget. 
A törlesztő részletnek külföldi valuta kamatváltozása miatti növekedése

A devizahitelek kamatfeltételei a hitel alapjául szolgáló külföldi valuta, főként a svájci frank és az euró piaci kamatfeltételeihez igazodnak. Ezt az indokolja, hogy a devizahitelek forrásait általában hasonló valutában fennálló finanszírozás képviseli. Jelenleg a svájci frank és az euró kamatszintje viszonylag alacsony, ezért nem zárható ki a jövőbeni kamatemelkedés lehetősége. A hitelnyújtó forrásköltségeinek növekedését átháríthatja a hitelfelvevőre, ha a szerződés változókamatozású hitelre szól. Jelenleg a hazai piacon a változó kamatozású hitelek általánosak, vagyis a külföldi valuták kamatváltozásának kockázatát valamennyi hitelintézet esetében az ügyfelek viselik. Ezért amennyiben a hitel pénznemének, jellemzően svájci franknak a piaci kamatszintje emelkedne, azt a devizaalapú hitelek kamatlába is követné. Ennek lehetőségét a hitelfelvevő nem hagyhatja figyelmen kívül.

A változó kamatozású hitelek esetében a szerződésben szabályozott kamatperióduson belül a kamat változatlan marad, a periódus fordulónapján azonban megváltozhat. Célszerű úgy kalkulálni, hogy az adós jövedelme minden különösebb gond nélkül fedezetet nyújtson az esetlegesen megemelkedő törlesztőrészletekre is. Semmiképpen nem tanácsos a jelenlegi feltételek szerint kifeszített családi költségvetéssel kalkulálni. Erre a kockázatra valamennyi hitelnyújtónak írásban kell felhívni a hitelfelvevők figyelmét. A hitelfelvevők Kockázatfeltáró nyilatkozatban írásban igazolják, hogy megkapták a deviza kamatváltozásból eredő kockázatokra vonatkozó tájékoztatást. Kérjük, hogy ezt a nyilatkozatot ne csak automatikusan írják alá, hanem még aláírás előtt figyelmesen olvassák el!

Az ügyfeleknek tanácsos számszerűen tájékoztatást kérni arról, hogy bizonyos kamatváltozás esetén hogyan változna a törlesztőrészlet. Több bank (például: CIB honlapon hitelkalkulátor, Erste, HVB  kalkulátor, FHB kalkulátor, OTP honlapon Lakáshitel-Asszisztens, a Raiffeisen honlapján kalkulátor) is lehetőséget ad arra, hogy az ügyfélszolgálaton vagy a bank honlapján az ügyfelek kalkulációs modellek segítségével megismerjék az esetleges deviza-kamatváltozásnak a törlesztőrészlet mértékére gyakorolt hatását. Ezt a negatív hatást az érdeklődők a Felügyelet honlapján a közeljövőben megjelenő hitelkalkulátor segítségével is kiszámolhatják.

 Fontos tudnivaló, hogy a THM mutató értéke nem tükrözi a hitel kamatkockázatát. 
A törlesztő részletnek forint árfolyamváltozás miatti növekedése

A forint árfolyamváltozása, erősödése és gyengülése miatt a törlesztő részletek mértéke gyakran és jelentős mértékben is ingadozhat. A bankok által alkalmazott deviza-vételi és deviza-eladási árfolyamok a piaci árfolyam változását naponta követik, s ez a hitelek tőke és kamat törlesztő részleteinek forintösszegét közvetlenül befolyásolja. A forint erősödése a törlesztőrészletek csökkenését, a forint gyengülése a törlesztőrészletek növekedését vonja maga után. A forint árfolyamának várható alakulása tekintetében a szakemberek véleménye megosztott. Egyes elemzők szerint a forint jelenleg enyhén alulértékelt, azaz hosszútávon nem várható a forint számottevő gyengülése.

Mások szerint a költségvetési hiány és a fizetési mérleg egyenlegének alakulása az elmúlt időszakoknál nagyobb arányú forint-leértékelődést is okozhat. Bárhogy alakul is a jövőben a forint árfolyama,

a hitelfelvevő akkor jár el helyesen, ha a forint árfolyamváltozásában rejlő kockázatára tekintettel számol a törlesztőrészlet emelkedésének lehetőségével, vagyis csak olyan összegű hitelt vesz fel, amelynek törlesztőrészleteit jövedelméből egy jelentősebb mértékű forintgyengülés esetén is ki tudja fizetni.

A hitelnyújtók az ügyfeleket a forint árfolyamváltozásból eredő kockázatokról a devizakamat-változással kapcsolatban leírt módon tájékoztatják.

Kérjük, hogy a hitelfelvétel előtt kérjenek konkrét tájékoztatást a banki ügyintézőktől, hogy egy jelentősebb forintgyengülés esetén hogyan változna a törlesztőrészlet!

Ezen felül azonban a hitelnyújtók írásos anyagai, a banki honlapokon elérhető hitelkalkulátorok és az ügyfélszolgálatok által nyújtott személyes tanácsadás igénybe vétele valamennyi hitelfelvevő számára elemi érdek.

A lehetséges forint árfolyamváltozások törlesztőrészletre gyakorolt negatív hatásait az érdeklődők ? hasonlóan a devizakamat változáshoz - a felügyeleti honlapon a közeljövőben megjelenő hitelkalkulátor segítségével is számításba vehetik.

 Fontos tudnivaló, hogy a THM mutató értéke nem tükrözi a hitel árfolyamkockázatát.  

III.3. A devizahitelek esetében felmerülő szokásos költségek

A devizahitelezés során felmerülő szokásos költségeket többféleképpen csoportosíthatjuk, vannak például a hitel futamideje alatt folyamatosan felmerülő költségek (kamat, kezelési költség) és a hitel odaítéléséhez, folyósításához kapcsolódó egyedi költségek (hitelbírálati díj, szerződéskötési, illetve folyósítási jellegű díj, előtörlesztés, és egyéb szerződés módosítás díja, értékbecslési díj, közjegyzői díj, biztosítási díjak).

A hiteltermékek közötti választás során célszerű a THM mutatók összehasonlítása mellett azokra a költségekre figyelni, amelyeket a mutató nem tükröz. A THM mutató számításba veszi a kamatokat, kezelési költségeket, a hitelbírálati díjat, szerződéskötési díjat, értékbecslési díjat, a helyszíni szemlék díját, ugyanakkor nem foglalja magában a közjegyzői díjat, a biztosítási költségeket, a prolongálási költségeket, a késedelmi kamatokat, illetve az egyéb olyan költségeket, amelyek felmerülése a szerződés nem teljesüléséből származik.

A fenti felsorolásból kitűnik, hogy a THM mutató összehasonlítása és a THM mutató által számításba nem vett speciális költségek mellett a THM mutató által figyelembe nem vett szokásos költségek közül a közjegyzői díjakat, a biztosítási költségeket és az előtörlesztési díjakat, valamint a szerződésmódosítási díjakat célszerű összehasonlítani.

 A közjegyzői díjak és biztosítási költségek  

A közjegyzői okirat elkészítésének díja, valamint a biztosításhoz kapcsolódó vagyon biztosítások díjai túlnyúlnak a bankok hatáskörén, mivel a közjegyzői díjakat a közjegyzői díjszabás, a biztosítási díjakat pedig a biztosító társaságok határozzák meg. Előfordulhat, hogy a hitelnyújtó a saját biztosítóhoz tereli az ügyfelet, ilyen esetekben a biztosítási díj nem tekinthető teljes mértékben külső adottságnak.

 Szerződésmódosítási díjak 

Az előtörlesztések és szerződés módosítások díjai 0,0% és 4% között szóródnak. Az OTP és K&H bankok nem számítanak fel díjat, ha az ügyfél részben vagy teljesen vissza kívánja fizetni a még fennálló tartozását. Előfordul, hogy a bank nem teszi lehetővé a még fennálló tartozás 30%-ánál nagyobb arányú előtörlesztést (FHB), vagy évi egy (ÁÉB Bank) két (BB Bank) alkalomra korlátozza a rész előtörlesztések számát, ugyanakkor meghatározza az előtörleszthető összeg minimális és maximális nagyságát is (maximálisan előtörleszthető a fennálló kölcsöntartozás ÁÉB Banknál: 50%-a,   FHB Banknál: 30%-a).

Fotó: Cezar Perelles